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都跌破1万套了!北京,到底出不出牌?
2023-08-02 10:30:54    北京楼sir

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上周楼市发生的事儿不少,先是中央定调将适时调整优化房产地产政策,随后国家税务局的一则免增值税、免契税的政策汇总让全国媒体都高兴了一把,再到住建局下场喊话落实降首付、降利率、认房不认贷等措施,最后北京住建委表态大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。


【资料图】

当然,一切刺激楼市的政策,肯定都是建立在“楼市低迷”的背景下,就比如7月的北京,新房、二手房成交继续下行。

楼Sir总觉得,从最高会议明确“我国房地产市场供求关系发生重大变化”开始,关于房地产的政策调整,就已经是时间的问题。

你觉得,北京的政策什么时候调整?怎么调整?

9718套!北京7月二手房成交不过万!

一切政策的前提,都是基于市场情况。

就目前北京的楼市来说,现状确实算不上好。上周楼Sir也做统计了,7月的前23天二手房成交只有6803套。

彼时,楼Sir就推算,整个7月二手房成交要想达到10000套,7月剩下的8天需要每天成交400套左右。

而要想月成交结束连跌,就意味着7月成交要高于6月的11607套。这意味着,7月剩下8天,北京至少成交4804套二手房,平均每天成交600套。

那么剩下8天,北京二手房成交成绩如何呢?

从数据来看,这8天确实是在奋力向上,7月24日—31日,北京二手房成交量分别为452、443、415、435、457、117、70、526。

◎7月北京二手房住宅日成交统计

从成交量看,这8天确实“尽力”了,在整个7月份都算表现最好的,31号更是突破了月度最高成交量526套。

可是,7月前几周表现太差了,这也导致整个7月,北京二手房成交数据定格在:

9718套。

同比去年7月份的12338套,下降21.24%;

环比今年6月份的11607套,下降16.27%。

而且9718这个数字,不仅导致了北京二手房月度成交四连降,也让北京连续两个月成交量在12000的荣枯线下。

◎2023年北京二手房住宅月成交统计纵观近一年,北京二手房市场,月度成交量在12000荣枯线以下的,有4个月,其中有3个月的月度成交量在10000套以下,分别是去年12月的8773套、今年1月的8303套以及刚刚过去的7月的9718套。

如果说去年12月和今年1月的成交低迷,是疫情+春节的叠加因素影响。

那7月的惨淡,可能只有一个原因,那就是市场不行了。

成交在下降,二手房的挂牌量还在增长。

北京二手房挂牌量突破10万套,是在去年的11月份。彼时,链家官网真实在售二手房也就10万出头。

◎2022年11月4日截图

如今,9个月过去了,链家北京二手房挂牌量已经增长到12万+。

而且,整个7月,无论北京二手房成交量如何,挂牌量一直在12.3万套左右,就没有掉下来过。

着实可怕。

◎2023年8月1日截图

再来看看新房市场,整个7月环比6月,各项数据都出现不同程度的下降:

成交套数5228套,环比下降12%;

成交面积75.85万平,环比下降6%;

成交均价4.43万/平,环比下降6%;

成交金额336亿元,环比下降11%。

总得来说,7月份的北京房地产市场,表现不佳。

怎么办呢?目前的市场情况,只能等政策东风。

等风来!官方频繁表态 北京何时调整政策?

正是由于市场不佳,才有了官方频繁下场表态。

先是7月24日,最高会议明确:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

这次会议有两个点,值得一提:

1.明确指出我国房地产供求关系发生了重大变化;

2.今年4月还在提的“房住不炒”,这次没提。

关于近十年,政治局会议对房地产的相关表述,楼Sir的好朋友猫儿做了个hin清晰的图↓↓↓

紧接着7月25日,国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,这个文件一出台,人们都来不及去细究具体内容,几乎全国的媒体都在用“重磅”来发布文章。

国家税务总局的官微文章,也出现了罕见的10W+。

◎图源国家税务总局官微

其中关于买卖房屋的税费政策包括,卖房可免增值税,买房可免契税等等,就关于房地产买卖相关税费每一条都是重磅。

但这事实上确是场乌龙,文件本身是一个自2016年以来的税费政策梳理汇总,而不是作为新的政策发布。

但楼Sir觉得,税务总局发布这个政策指引的时间点,很耐人寻味,也不能怪全国媒体如抓住救命稻草似的疯狂跟进。

7月27日,住建部召开企业座谈会,提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求。

这场座谈会,更是直接提出了几条能刺激楼市的关键信息:

1.降低购买首套住房首付比例和贷款利率;

2.改善性住房换购税费减免;

3.个人住房贷款,“认房不用认贷”。

随后的7月29日,北京市住建委就表态,结合北京房地产市场实际情况,大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进北京房地产市场平稳健康发展。

虽然,北京住建委的表态,没有什么具体信息,但也为北京未来的房产政策调整,释放了积极信号。

目前,大家讨论最高的还是“认房认贷”政策的调整。在楼Sir看来,如果北京买房政策调整为“认房不认贷”,释放的购买需求最大。

因为现在,北京仍然实行最为严格的“认北京房,认全国贷”的政策。

通俗点理解:

1.在北京有1套房,不管有贷无贷,再买都算2套;

2.在北京无房,无贷算1套,有贷算二套。这个“有贷”,不仅是全国范围内的住房贷款都认,而且即使你的贷款已经还完,只要有贷款记录就算2套。

◎北京首套二套认定规则

如果北京,实行“认房不认贷”政策,哪怕这个“不认贷”只局限于“不认全国贷但认北京贷”,释放的购买力都惊人。

楼Sir也和一些同行讨论了,目前北京的市场环境,全部放开的可能性小,可能会选择一个区域先进行试点。

事实上,从今年年初,北京就一直在传,房山将会试行“认房不认贷”政策。

但是,网传毕竟是网传,到现在还没有政策落地。

如今,高层频繁发声,刺激楼市的态度很明确,只是北京会不会响应号召,率先调整政策,只能再看。

不过,可以肯定的是,如果8月北京新房、二手房还是这个德行的话,北京肯定会适当调整政策。

现在,我们就“等风来”吧,楼Sir盲猜一个“北京930”。

以上。

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